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在日本买房要注意什么? - 玩转东瀛

在日本买房要注意什么?

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聪明的一休


0.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?


  日本是一个限制移民的国家,包括投资移民,对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属,6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证,除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前,目前只能单次不超过90日短期居留日本。详情请参阅,日本法务省入国管理局外国人士居留资格:http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMI ... airyu_nintei10.html


  为吸引各国富人消费,预计于2015年4月实行新的观光促进计划,2014年内将修改签证制度。60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士,在日本最长居留时间,由每次90天延长到1年,以方便没有永久居留权的外国人,在日本「long stay」。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区,将允许配偶陪同,但为了防止非法打工,子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音,在之后会持续进行商讨。




  1.日本地震房地产怕不怕?


  日本为岛国,所以皆有地震。地震是房东的天敌,但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂,造成火灾)。关于这点东京不动产会为你筛选实施「新耐震基准」后所建设的物件外,以RC或SRC为主流,并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件,并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币)




  2.日本房地产有履约保证吗?


  在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同,分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控,等同于民间公证人,此时可拿到代管証明书。


  且有国土交通大臣指定的『财团法人东日本不动产流通机构』从中做保障,本身已具有相当的交易保障,故在日本一般房地产成屋的交易并没有『履约保证』。




  3.日本中古房屋会有凶宅吗?


当然有!不过日本是个守法纪的国家,这房子什麽时候有人报过桉,发生过什麽事,誊本上均会记载。请放心!




  4.为何东京不动产租不如买?


  东京地狭人稠,一般上班族租的东京不动产套房,几乎都不会超过10坪,一般以4、5坪居多,不过麻雀虽小五脏具全,这样的套房,只要40万人民币就能到日本买得到房,对多数中国投资客来说,投资东京不动产的确门槛不高,加上有打算游学或留学者,我们建议租不如买,白白付别人房租,还不如成为自己的房租收入,将来学成归国后还可继续收租。




  5.日本购屋该挑哪一些区域?


  再投入日本房地产之前,务必先调整好心态,用日本人的居住需求来挑选物件,而不是用投资的角度出发,因为我们的租客是日本人,当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。




  日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带,他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外,北区的王子、赤羽,及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。




  6.为何买新不如买旧?


  以日本买屋的观点,当然自住就另当别论,如果是站在出租的角度就不同了,旧的房子房价较低,但因为出租的租金没有比新屋低,相对的租金投报率就高许多。


  其实买旧一点的东京不动产物件,反而有好处,一般住宅用大楼的耐用年数约为60年,实际效用年限为47年左右,所以房龄久的房子,可能会面临重建的可能,建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨,不足的部分再由持有户数的屋主去做分担,因此您可重获一间全新的房屋,这时您要卖出或出租都会价格更高,获利更多。




  7.为何在日本买房出租房屋安全可靠;收租会持续吗?


  日本租屋契约,不仅要有连带保证人,而且不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话,父母亲则为连带保证人。因为条件严苛,所以对于房东有相当的保障。


  假若想要保持一定的房租收入,可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东),届时就不用担心中断租金收入了。




  8.买东京不动产的贷款问题


  银行只有50年的期限认定,50年以内房子才可贷款;银行贷款没有宽限期,第一年就开始还本金;银行贷款利率在2%~3%,自用可贷款7成,投资用为5成。包括留学生也可申请贷款,但需父母亲作为保证人,可贷到7成。之后都可以透过网路银行,轻鬆的操控您的资金




  9.日本买房应付多少仲介费?


  依照现行日本法令规范,中古屋仲介服务费标准为:买卖方各为成交价乘以3%+6万円(不含消费税);但房地产成交价在400万円以下时则另有规范。




  10.日本买房可取得日本籍吗?


  以投资经营方式的话,是可以的!有两种方法,一种是以现物出资,看是以物件或现金来设立公司,另一种则是以公司型态取得,也就是成立法人,由股权人身分去做申请。


关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家,为您的需求做最完善规划,让您的资金规画做最安全的投资收益。




  11.日本买房议价空间有多少?


  东京不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,不会有漫天开价的溷乱状况,对中国人来说,买房子很习惯先从8折开始杀价,但这一招在日本买不动产不仅不管用,还会造成中国人在日本房屋市场的信誉,所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。




  日本人因为民族性使然,不习惯将价格提高让人来议价,因此投资东京不动产,首先应以投资金额扣除所有费用后,去试算出投报率,再考虑能否接受这样的投报,而非一昧杀价。台日的投资文化相当不同,如果我们去日本投资,一定要用当地的思考方式,不要坏了国人在日本房地产市场的信用与形象。




  12.日本人租约习惯


  日本还有很重要的租屋习惯,就是他们喜欢一次签长期的租约,对房东来说很有保障,因为日本是个不爱搬家的民族,一来房客必须支付房东押金,部分还有礼金给房东,一次租屋时就须支付庞大的金额。




  退租时又需将房屋归复原状,这些费用会从房客的押金中扣抵一部分,扣除这些零零总总的开支,房客最后拿回的押金所剩无几,算一算,在日本搬家及租屋的开支真的很大,因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件,一般东京不动产基本的合约是一次签两年,大型物件像是店铺的租约较长,为了避免房客被房东无预警赶走,导致生意损失,租约通常都是5年起跳。



  13.在日本当不动产房东的负担有那些呢?


  首先是日本房屋管理公司的月费,费用是月租金5%,日本人租屋不像中国是房东直接面对房客,日本习惯交由专业的物业管理公司管理,他们会帮房东打理好房客的任何大小事,房东只要留意每个月房客的租金是否按时汇入帐户即可。




  中国人一定很难想得到,在日本租屋退租前,房客要花的清洁费有多高!以一个20平方米的套房来算,基本的壁纸换新、清洁木头地板、冷气,大约就要花上15万元日币,约等于两个月的房租金额,如果房客不小心把木头地板刮花、烫伤,清洁费用就更贵了。不过就我的观察,日本房客多半都会把屋况维持得很好,毕竟他们也不希望退租时还要花大把的资金整顿房子,等于减轻房东维护房屋的费用。



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  • 提出于 2018-01-12 12:12